Apartman Su Kaçağında Kim Öder? Hukuki Rehber

Apartmanda yaşayan herkesin başına en az bir kez gelir: tavanından su damlamaya başlar, üst komşuya çıkarsınız, üst komşu "bende kaçak yok" der. Veya tam tersi: alt komşunuz arıyor, "tavanım sırılsıklam" diyor. Şimdi soru: Bu durumda KİM öder?

Bu rehberde Türkiye Kat Mülkiyeti Kanunu (No. 634) çerçevesinde, gerçek mahkeme kararları ışığında, apartman su kaçağı sorumluluk paylaşımını tüm yönleriyle anlatıyoruz. 12 yıldır Ankara bölgesinde binlerce vaka gören tesisat ekibinin pratik gözlemiyle.

Temel Kural: Ortak Alan vs Daire İçi

Türkiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel ayrımı:

İlgili Kat Mülkiyeti Kanunu Maddeleri

Madde 4: Ortak Yerler

"Ana ve müşterek tesisatlar, kanalizasyon, su, elektrik, gaz tesisatları... kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir."

Madde 19: Ortak Giderler

"Ortak yerlere yapılan tamir ve onarımdan doğan masrafların... arsa payı oranında bütün kat maliklerine yüklenmesi esastır."

Madde 35: Kişisel Sorumluluk

"Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerine ait tesisatın bakım ve onarımından kendileri sorumludur."

Madde 24: Komşuya Verilen Zarar

"Kat maliklerinden birinin tesisatından kaynaklanan ve diğer bir kat malikinin mülküne verilen zarar, kusurlu kat maliki tarafından tazmin edilir."

8 Yaygın Senaryo ve Sorumluluk Paylaşımı

Senaryo 1: Üst Komşunun Banyosundan Su Sızıyor

Durum: Tavanınızdan su damlıyor, üst dairede banyodan kaynaklı kaçak.

Sorumluluk: Üst komşu (Madde 35 + 24)

Kim Öder?

• Tesisat tamiri: Üst komşu
• Tavan boya tamiri (sizin): Üst komşu (zarar tazmini)
• Mobilya hasarı (sizin): Üst komşu

Senaryo 2: Apartman Ortak Hattan Sızıntı

Durum: Apartman dış cephesi / bodrum borularından sızıntı.

Sorumluluk: Apartman yönetimi (Madde 19)

Kim Öder?

• Tesisat tamiri: Tüm kat malikleri arsa payı oranında
• Bireysel daire hasarı: Genelde apartman sigortası (varsa) veya yönetim fonu

Senaryo 3: Çatıdan Su Geliyor

Durum: Üst kat dairenin çatısından / yağış sularıyla daire içine su giriyor.

Sorumluluk: Çatı izolasyonu ortak alan = Apartman yönetimi

Kim Öder?

• Çatı tamiri: Tüm kat malikleri
• Üst kat dairenin tavan tamiri: Apartman yönetimi (yönetim ihmal etmişse)

Senaryo 4: Kendi Banyomuzdan Alt Komşuya Su Sızıyor

Durum: Banyo tesisatımızdan sızıntı, alt komşu zarar görüyor.

Sorumluluk: Daire sahibi (siz) — Madde 35 + 24

Kim Öder?

• Sizin tesisat tamiri: Siz
• Alt komşunun tavan / mobilya hasarı: Siz (zarar tazmini)
• Sigortanız varsa: Konut sigortası ödeyebilir (poliçeye bakın)

Senaryo 5: Kalorifer Petekten Sızıntı

Durum: Daire içindeki petekten sızıntı.

Sorumluluk: Daire sahibi (petek bireysel mülkiyet)

Kim Öder? Tamir + komşu zararı = Daire sahibi

Senaryo 6: Kalorifer Ana Hattan Sızıntı

Durum: Apartmanın kalorifer ana hattından sızıntı.

Sorumluluk: Apartman yönetimi

Kim Öder? Tüm kat malikleri

Senaryo 7: Üst Komşu Kabul Etmiyor "Bende Kaçak Yok"

Durum: Tavanınızdan su damlıyor ama üst komşu "kaçak yok" diyor.

Çözüm:

1. Profesyonel tesisatçı çağırın (HemenUstam gibi)
2. Termal kamera ile yazılı tespit raporu alın
3. Bu rapor mahkemede DELİL olur
4. Apartman yönetimini bilgilendirin (resmi yazı)
5. Üst komşu hâlâ kabul etmezse savcılığa şikayet edilebilir

Senaryo 8: Su Sayacı Çevresi (Ön Bölme)

Durum: Su sayacı ve hemen önündeki vana bağlantısından sızıntı.

Sorumluluk: GRİ ALAN (genelde dava konusu)

Pratikte:

• Su sayacının vidasından önce (yukarı taraf): Apartman yönetimi
• Su sayacının vidasından sonra (daire tarafı): Daire sahibi

DASK ve Konut Sigortası Ne Kapsar?

DASK (Zorunlu)

• Kapsar: Sadece deprem sonrası bina hasarı
• Kapsamaz: Su kaçağı, sızıntı, tesisat hasarı

Konut Sigortası (İhtiyari)

• Su Tesisatı Sızıntı Teminatı varsa: Tesisat patlağı + komşu hasarı
• Eşya Sigortası varsa: Sizin mobilya / eşya hasarı
• Sorumluluk Sigortası varsa: Komşunuza verdiğiniz zarar

Alt Komşuya Hasar Verirseniz

Kendi tesisatınızdan kaynaklı kaçak alt komşunun mobilya / boya / parke hasarına yol açarsa:

1. Önce Tesisatı Durdurun: Ana vananızı kapatın, profesyonel tespit + tamir
2. Komşunuza Haber Verin: Yazılı bilgi mektubu (yarın inkar etmesini önler)
3. Hasarı Belgeleyin: Komşuyla beraber foto / video, mümkünse noter onaylı tespit
4. Sigorta Şirketinizi Arayın: Konut sigortası varsa hasar bildiriminde bulunun
5. Tazminat Müzakeresi: Komşuyla iyi niyetle anlaşın (mahkeme uzun + pahalı)

Tazminat Miktarı Nasıl Belirlenir?

• Hasar gören eşyanın güncel değeri
• Boya / fayans tamirinin gerçek maliyeti (yazılı fiyat teklifleri)
• Mobilya tamir / değişim faturaları
• Manevi zarar (mahkemelerde nadiren kabul edilir, ihmal varsa)

Apartman Yönetiminin Sorumluluğu

Apartman yönetimi ortak alan bakımından yasal olarak sorumludur:

• Yıllık tesisat kontrolü yapma
• Kaçak tespit edildiğinde 7 gün içinde müdahale
• Ortak alan hasarı varsa kat maliklerinden masraf toplama
• Apartman sigortası bulundurma (yasal değil ama tavsiye)

Yönetim ihmal ederse: Yöneticiden tazminat istenebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 38).

Adım Adım Yapılacaklar (Çatışma Çıkarsa)

1. Profesyonel Tespit: Termal kamera + akustik dinleme cihazı ile yazılı rapor (HemenUstam'dan alabilirsiniz)
2. Yazılı Bildirim: İlgili daire sahibine / apartman yönetimine resmi yazı (PTT iadeli taahhütlü)
3. Tanık + Foto: Hasarı belgeleyin, mümkünse mahalle muhtarı tanıklığı
4. Anlaşma Denemesi: Komşu / yönetimle iyi niyetle anlaşma (uzlaşma)
5. Hukuki Süreç: Anlaşma olmazsa avukat + dava (Sulh Hukuk Mahkemesi)

Sonuç: Net Cevap

Apartman su kaçağında kim ödediği, kaçağın nereden geldiğine bağlıdır:

• Ortak alan / ana hat: Tüm kat malikleri (arsa payı)
• Daire içi tesisat: Daire sahibi
• Komşuya verilen hasar: Kaçağın kaynağındaki daire
• Sigorta varsa: Poliçe kapsamına göre değişir

HemenUstam olarak apartman su kaçaklarında yazılı tespit raporu sunarız — bu rapor hem hukuki süreçte hem komşu anlaşmazlıklarında belirleyici delil olur. Çankaya, Keçiören, Yenimahalle dahil tüm Ankara bölgesinde hizmet veriyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular